Come scegliere il mutuo più conveniente

Per capire se un mutuo può fare al caso vostro bisogna tenere conto di diversi elementi. Oltre al tasso d’interesse, è importante anche valutare il livello delle spese e la convenienza delle condizioni contrattuali.

Il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all' altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro, o di altre cose fungibili, con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (art. 1813 codice civile).

La forma di prestito comunemente identificato come 'mutuo', è un contratto di finanziamento a medio-lungo termine (10-20-30 anni) consistente nel trasferimento di una somma di denaro dalla banca mutuante al soggetto richiedente o mutuatario.

Questo contratto di finanziamento è caratterizzato:

- dall'assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire all'istituto bancario la somma prestata, maggiorata degli interessi convenuti tra le parti, secondo un piano di rimborso (detto anche piano di ammortamento) che stabilisce la periodicità e l'ammontare delle rate;

- dalla destinazione del finanziamento accordato, di regola per l'acquisto, la costruzione o laristrutturazione di un immobile;

- dall'accensione, a favore della banca, di ipoteca di primo grado sull'immobile per tutta la durata del finanziamento a garanzia dell'obbligo di restituzione della somma mutuata (da qui la definizione di 'mutuo ipotecario'). Più dettagliatamente, il mutuo può essere richiesto:

- per acquisto: è la destinazione più diffusa di un finanziamento fondiario, di regola per l'acquisto della prima casa ma non solo. Frequentemente la stipula del contratto di mutuo è contestuale alla stipula della compravendita, con successiva utilizzazione del netto ricavo dell'erogazione a saldo del prezzo d'acquisto dell'immobile;

- per costruzione: è il tipico mutuo edilizio, concesso per la costruzione di un immobile su un terreno di proprietà del mutuatario.

L'ipoteca, inizialmente accesa sul solo terreno, si estende ai sensi di legge all'edificio realizzato. Ma veniamo ai criteri da considerare per la scelta del mutuo più frequente: quello per l'acquisto della prima casa.

Vediamo di analizzare i principali elementi di un mutuo, iniziando da quelli relativi alla parte economica.

Quanti soldi si possono chiedere?

In genere, la banca presta tanto più denaro quanto maggiore è il reddito del richiedente, anche se non in modo strettamente proporzionale.

Nella valutazione dell'importo del mutuo da concedere entrano in gioco anche altri elementi, come per esempio la presenza di figli, l'esistenza di altri debiti in corso (fattori peggiorativi) o la presenza di garanti (fattori migliorativi).

La quantificazione dettagliata varia quindi a seconda dei casi. Ricordatevi che:

Più soldi vi servono, più dovete allungare la durata del mutuo, in modo da ridurre le singole rate: avrete un mutuo maggiore, per esempio, se accettate un rimborso in 15 anni piuttosto che in 10.

Maggiore è la valutazione della casa (sulla quale si iscriverà l'ipoteca), più cospicuo sarà il mutuo che la banca vi concederà. Attenzione quindi a che il perito non sottostimi il valore dell'abitazione.

• La banca aumenterà la cifra del mutuo se trovate persone che possano garantire per voi (fidejussori).

• Prima di fissare la cifra del mutuo da richiedere alla banca, ricordate che, se siete lavoratori dipendenti, potete chiedere un anticipo sul TFR (il trattamento di fine rapporto; in pratica, la liquidazione).

Ne avete diritto se avete almeno 8 anni di anzianità lavorativa nella stessa azienda e se il denaro serve per l'acquisto della prima casa.

Il datore di lavoro non è obbligato a darvi più del 70% del TFR già maturato. L'azienda può negarvi l'anticipo se tale richiesta è già stata fatta, nel corso dell'anno, dal 10% dei dipendenti che ne avevano diritto oppure dal 4% del totale dei dipendenti.

Reddito e rata

• Le banche rapportano il reddito alla rata; il mutuo si calcola poi proprio in base alla rata, a seconda dei tassi vigenti e della durata del rimborso; più è lunga la durata, maggiore è la cifra che si può ottenere dalla banca (ma maggiori sono anche gli interessi da pagare).

Facciamo un esempio: con un tasso del 6% e una durata di 10 anni, a una rata mensile di € 500,00 corrisponde un capitale di circa 45.000 euro; a parità di rata mensile, se la durata sale a 15 anni il capitale diventa di 60.000 euro.

Più il tasso è basso, maggiore è il mutuo ottenibile. Riprendendo l'esempio precedente: con durata 10 anni e rata mensile di 500 euro, un tasso del 6% porta a un capitale di 45.000 euro, mentre un tasso del 5% a un capitale di 48.500 euro.

• Il massimo capitale che potrete ottenere dalla banca è di solito rapportato al valore della casa: in genere la cifra concessa non oltrepassa l' 80% del valore dell'immobile.

La valutazione della casa viene effettuata da un perito o, in alcuni casi, dal direttore della filiale (in questo caso non si paga nulla per la perizia).

• Il limite massimo che vi può concedere la banca è però superabile in almeno un caso: se è disponibile un altro immobile (per esempio, la casa dei genitori) l'ipoteca può essere  allargata" anche su quest'ultimo e quindi è possibile ottenere in proporzione un mutuo più elevato.

Parliamo di tassi

I mutui possono essere a tasso fisso, a tasso indicizzato (variabile) o misti.

Mutui a tasso fisso

In questo caso il tasso applicato rimane sempre lo stesso per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dall'andamento dei tassi sui mercati finanziari.

Pro e contro.

Il vantaggio legato alla scelta di questo tipo di mutuo sta sostanzialmente nella certezza della rata da pagare (senza temere repentini aumenti degli interessi).

Nel caso di aumento dei tassi sui mercati finanziari, l'impiego del tasso fisso garantisce un risparmio di interessi; per lo stesso principio, però, non si può approfittare dell'eventuale calo dei tassi sui mercati finanziari. Mutui a tasso indicizzato (o variabile)

Per questo tipo di mutui, i tassi cambiano al variare di un indice a cui sono legati da un meccanismo preciso, che cambia da banca a banca.

Questo indice rispecchia l'andamento dei mercati finanziari: se su questi ultimi i tassi d'interesse aumentano, crescerà anche il tasso del mutuo e viceversa.

Mutui a tasso misto

I mutui a tasso misto prevedono per i primi anni (spesso fino a 3-5 anni) un tasso fisso e poi danno la possibilità al cliente di scegliere, se introdurre un tasso indicizzato o continuare con un tasso fisso, ma ricontrattato. Se non volete rischiare è meglio puntare su un mutuo a tasso fisso, che prevede una rata costante, indipendentemente dalle oscillazioni dei tassi sui mercati finanziari.

ATTENZIONE AI COSTI ACCESSORI

Gli interessi passivi rappresentano la voce di costo maggiore nel mutuo, tuttavia non sono gli unici.

Anzi. Nel momento in cui si decide di chiedere un mutuo alla banca, inizia una lunga serie di costi da sostenere, che variano da banca a banca e che a volte colgono impreparati, soprattutto perché devono essere saldati subito.

Costi per il mutuo

Istruttoria
. Sono costi chiesti dalla banca solo per valutare l'opportunità o meno di concedere il mutuo. Si pagano qualunque sia il verdetto della banca. Il loro ammontare è vario.

Perizia. sono costi molto aleatori e dipendono dal professionista che stima il valore della casa. Il caso più vantaggioso è quello in cui il direttore di filiale si assume la responsabilità della perizia, senza alcun onere per il cliente. Nella maggior parte dei casi le banche lasciano al cliente la scelta del professionista che effettua la perizia, owiamente a spese del cliente stesso.

Assicurazione incendio e scoppio. È obbligatoria per quasi tutte le banche.Costi per la casa Agenzia. Solitamente è il 4% più IVA. In soldoni, per una casa di 150.000 euro l'agenzia chiede 7.200 euro.

Imposte ipotecaria e catastale. Per l'acquisto della prima casa nel complesso ammontano a 258,23 euro.

Imposta di registro. Per la prima casa acquistata da un privato, l'imposta è il 3% del prezzo indicato sul rogito (valore catastale). Per la seconda casa, acquistata da un privato, l'imposta sale al 7%. Se il venditore è un'impresa, l'imposta è fissa: 129,11 euro.

Notaio. È un costo variabile; per esempio, per l'acquisto di una casa del valore di 50.000 euro, gli oneri vanno da 860 a 1.100 euro.



In questa sezione vedremo più in dettaglio i seguenti articoli:

Consolidamento mutuo

Il consolidamento del mutuo è una operazione di rifinanziamento mediante la quale più posizioni debitorie vengono accorpate in una nuova e unica posizione. In pratica diminuiscono le rate mensili ma si allunga la durata del debito complessivo.

Esempio contratto di mutuo ipotecario

Il contratto di mutuo ipotecario viene definito dall'art. 1813 c.c. Si tratta di un contratto reale, che si perfeziona con la consegna materiale del danaro o delle cose fungibili al mutuatario da parte del mutuan e che è normalmente affiancato da forme di garanzie di futuro adempimento quali cambiali, ipoteche, fidejussioni.

Mutuo liquidità

Il mutuo per liquidità è molto difficile da ottenere, a meno che non abbiate da offrire alla banca solide garanzie patrimoniali e di reddito.

Richiesta mutuo

Sono diversi gli elementi di cui bisogna tenere conto prima di scegliere il mutuo che vi permetterà di acquistare la casa.

Informazioni sul mutuo

Prima di decidere quale mutuo fa al caso vostro avete bisogno di raccogliere tutte le informazioni sul mutuo ideale, a questo scopo esiste uno strumento formidabile: il modello ESIS

Detrazioni interessi mutuo

Insieme con le spese mediche, gli interessi passivi sui mutui ipotecari costituiscono l’onere più ricorrente nelle dichiarazioni dei redditi.

Prestito senza busta paga

Se non avete un lavoro fisso, situazione non così improbabile in un mercato del lavoro sempre più flessibile, sarà difficile ottenere un prestito senza busta paga, difficile, ma non impossibile.

Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario riguarda immobili già completati a differenza del mutuo edilizio. Si tratta di un tipo di mutuo a lunga scadenza garantito da ipoteca su immobili concesso a tassi di interesse particolarmente bassi.

Mutuo edilizio

Il mutuo edilizio e un mutuo finalizzato alla costruzione di un nuovo immobile oppure alla ristrutturazione o all'ampliamento di un immobile esistente.

Tassi e mutuo

Il tasso di interesse determina il compenso, calcolato in misura percentuale, che si paga alla banca che ha erogato il finanziamento, relativamente al capitale mutuato.

Contratto di mutuo

Nel contratto di mutuo ci possono essere clausole trabocchetto, alcune sono addirittura vessatorie e potrebbero essere tolte dal giudice, altre sono accettabili a fatica.

Estinzione del mutuo

La possibilità di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il mutuo ipotecario prima della scadenza pattuita, è prevista dalle norme che disciplinano il credito fondiario e rappresenta una previsione di favore per il mutuatario.

Polizza fideiussoria

La garanzia aggiuntiva più diffusa è la fideiussione, o polizza fideiussoria con cui un soggetto, fideiussore, si obbliga personalmente verso il creditore (la banca) a garantire l’adempimento dell’obbligazione (il mutuo) del debitore (mutuatario).

Mutuo ipotecario

Quella particolare, importante e sempre attuale forma di finanziamento che è il mutuo ipotecario, ha segnato negli ultimi tempi un significativo risveglio. Il mutuo ipotecario è un tipo di mutuo a media e lunga durata garantito da ipoteca su immobili.

Mutuo online

Il panorama delle offerte di mutuo online è molto vasto, alcuni permettono di accelerare la fase di raccolta delle informazioni preliminari grazie ad Internet, ma la maggior parte preferisce fissare un appuntamento con il cliente.

Mutuo arancio

Mutuo arancio è un prodotto molto recente ma promette bene, soprattutto in termini di trasparenza.

Mutuo per la ristrutturazione della casa

Il mutuo per la ristrutturazione della casa gode degli incentivi fiscali per la ristrutturazione del patrimonio edilizio privato.

Mutuo casa a tasso fisso

Il mutuo casa a tasso fisso è una delle forme più comuni di finanziamento per l'acquisto della prima casa ed è da preferire quando i tassi di interesse sono abbastanza stabili nel medio periodo e si prevede semmai un loro aumento nel lungo termine.

Mutuo a tasso agevolato

Alcune speciali disposizioni di legge prevedono la possibilità di ottenere assistenza da parte dello Stato o delle Regioni, in grado di ridurre lo sforzo necessario a rimborsare il debito mediante la concessione di mutui a tassi agevolati.


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Dr.Maurizio Cucchiara

Amministratore unico
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