Il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita o compromesso non può prescindere dalla fideiussione del costruttore
Il contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è un contratto distinto e separato da quello con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile, quest'ultimo è regolato dall'’art. 1350 del Codice Civile italiano, il quale prevede che deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità.
L’acquirente deve sapere che se si accontenta di un accordo verbale, sia pure con rilascio della ricevuta per l’acconto versato, non esiste legalmente alcun contratto o promessa di vendita valida, per cui a un certo punto, il venditore, se cambia idea, può benissimo restituire l’acconto ricevuto e annullare l’accordo verbale di compravendita, senza rispondere né dei danni né dover pagare il doppio della caparra.
Il compromesso di compravendita di un immobile va dunque redatto, in ogni caso, per iscritto. A maggiore tutela della parte acquirente è obbligatoria la trascrizione del contratto preliminare presso il pubblico registro compravendite immobiliari.
L'obbligo vale anche qualora il contratto preliminare di compravendita si riferisca ad immobili da costruire o in corso di costruzione, purché risulti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Se avete visto il progetto della vostra futura casa e stabilito tempi di consegna, acconti da versare, garanzie, finiture e eventuali sovrapprezzi in caso di ripensamento sui materiali e la disposizione delle camere, blindate ogni singolo dettaglio nel contratto preliminare di compravendita, il cosiddetto “compromesso”.
Il preliminare. Nell'art. 6 della legge n. 122 del giugno 2005 sono elencate minuziosamente le numerose voci che devono essere contenute nel preliminare, e che qui sarebbe troppo lungo elencare.
Non sottovalutate il momento del compromesso pensando che il rogito davanti al notaio sia quello più importante in quanto consente il vero passaggio di proprietà. Le cose fondamentali si stabiliscono nel preliminare. Ricordate sempre di verificate presso il Comune che sia stata rilasciato un permesso o un'autorizzazione a costruire.
La fideiussione. Durante il compromesso merita particolare attenzione la fideiussione. Non firmate il contratto se non vi viene consegnata. Anzi sarebbe meglio che vi venga data ben prima del momento della firma.
La fideiussione è la garanzia che le somme da voi versate, prima del passaggio di proprietà, vi saranno restituite in caso di crisi. La legge stabilisce che il costruttore stipuli una fideiussione con una banca, o una compagnia assicurativa, oppure con intermediari finanziari controllati dalla Banca d’Italia.
Di conseguenza, se il rogito avviene a immobile non ancora ultimato, fate attenzione che le somme sborsate non superino il valore della costruzione di cui state diventando proprietari.
Per questo è necessario non versare somme in nero, si trattasse anche solo di una parte, perché ciò che non risulta versato tramite una prova (assegno, bonifico) non vi verrà restituito se la ditta fallisce. Se manca la fideiussione, l’acquirente può fare dichiarare dal giudice la nullità del contratto e chiedere il rimborso di quanto versato con i relativi interessi.
Se la cattiva sorte ci mette lo zampino e il costruttore fallisce, la nuova legge ha previsto alcuni paracadute.
Non siete ancora proprietari. Consideriamo che il fallimento si verifichi prima che la proprietà sia passata definitivamente nelle vostre mani.
Se vi siete attenuti alla legge e avete fatto tutto a regola d'arte, come prima descritto, non dovreste avere problemi a rientrare in possesso delle somme versate, maggiorate anche degli interessi legali maturati nel frattempo: c'è la fideiussione che vi garantisce. Chiaramente non potete incassare la fideiussione, senza che il fallimento sia stato dichiarato in maniera formale.
In altre parole, non basta sapere che la ditta è in gravi difficoltà economiche. Per incassare la fideiussione, occorre mandare una richiesta scritta al fideiussore (banca, compagnia assicurativa, intermediario finanziario) allegando la documentazione che provi l’ammontare delle somme da voi versate (ricevute, bonifici).
La banca ha 30 giorni di tempo per restituirvi ciò che vi spetta. Chiaramente se avete versato delle somme in nero, potete mettervi l'anima in pace: le avete perse.
Che cosa sono le clausole contrattuali
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