Estinzione del mutuo

La possibilità di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il mutuo ipotecario prima della scadenza pattuita, è prevista dalle norme che disciplinano il credito fondiario e rappresenta una previsione di favore per il mutuatario.

La possibilità di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il mutuo ipotecario prima della scadenza pattuita, è prevista dalle norme che disciplinano il credito fondiario e rappresenta una previsione di favore per il mutuatario.

Per la banca invece, l’estinzione anticipata può determinare degli svantaggiosi scompensi finanziari, non ultimo la perdita di guadagno rappresentata dalla mancata percezione degli interessi per tutta la durata concordata di ammortamento della somma data a mutuo.

Allo scopo di controbilanciare tali svantaggi e disincentivare il ricorso all’estinzione anticipata, è contrattualmente previsto, in tale evenienza, un compenso a favore della banca commisurato, in misura percentuale, al capitale restituito anticipatamente.

Per il passato si è spesso verificato il caso che venissero posti a carico dei mutuatari compensi, calcolati con formule finanziarie incomprensibili, talmente alti da rendere molto oneroso o praticamente non esercitabile il diritto del mutuatario all’anticipata estinzione.

Anche in considerazione di ciò, sono stati apportati rilevanti correttivi alla
normativa regolante l’argomento, in vigore per i mutui stipulati dal 22 aprile 2000.

E’ infatti ora stabilito che: il mutuatario può estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il mutuo ipotecario, corrispondendo alla banca soltanto un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito (rapportato al capitale restituito anticipatamente); nessun altra voce di spesa può essere addebitata (a differenza di quanto, invece, è talora accaduto nel passato); i contratti di mutuo devono altresì indicare la formula di calcolo del suddetto compenso e degli esempi pratici di sua applicazione.

Operativamente, l’interessato dovrà richiedere alla banca un conteggio di anticipata estinzione o di rimborso parziale del mutuo, nel quale saranno indicati l’importo da versare e il termine di validità del conteggio stesso.

In genere i mutui a tasso fisso scontano una penale più alta di quelli a tasso variabile, Per le considerazioni sin qui svolte, è evidente la necessità di verificare attentamente il compenso previsto in contratto per il caso di estinzione anticipata del mutuo specie se stipulato nel vigore della precedente, meno tutelante, normativa (cioè prima del 22 aprile 2000) - al fine di valutarne la reale convenienza.

Attenzione alle clausole del contratto di mutuo, tra queste infatti, vi si può nascondere una clausola di limitazione della facoltà di estinzione anticipata del mutuo da parte del mutuatario con conseguenti oneri aggiuntivi.

In generale le banche tendono sempre a cautelarsi in questo senso, quindi c'è da aspettarsi una clausola di questo tipo:
ne parliamo anche nella miniguida "Contratto mutuo".

Rinegoziazione del mutuo

Il problema della rinegoziazione di un precedente mutuo, è divenuto di ricorrente
attualità a seguito dell’abbassamento dei tassi di interesse registrato nel corso degli
ultimi anni, che ha determinato un sensibile divario tra gli alti tassi fissi corrisposti a
fronte di mutui stipulati tempo addietro e quelli, molto più contenuti, abitualmente
praticati.

In tale ambito, il termine rinegoziazione è in genere utilizzato, talora impropria-
mente, per indicare l’iniziativa intrapresa dal mutuatario (di solito presso la banca ero-
gante, comunque non obbligata a aderirvi) finalizzata a ricondurre ad un tasso di mercato quello del mutuo già stipulato.

Nella pratica, tale espressione è utilizzata anche quando in verità si opera la anticipata estinzione del mutuo precedente e sì provvede alla contestuale accensione di uno nuovo a condizioni maggiormente favorevoli.

In tali circostanze ovviamente solo impropriamente può parlarsi di ‘rinegoziazione’ delle condizioni del vecchio mutuo, che viene addirittura estinto, specie se il nuovo finanziamento è acceso presso un istituto bancario diverso da quello originario.

Più correttamente, invece, tale espressione può essere utilizzata laddove il vecchio finanziamento ipotecario rimane in essere, e le parti, mutuatario e banca erogante, si accordano per modificare, di regola, il solo tasso di interesse ed il correlato piano di ammortamento, fermo quant’altro già pattuito nell’originario contratto di mutuo.

La convenienza ad estinguere un vecchio finanziamento, seppur oneroso, va sempre valutata caso per caso, comparando i costi che tale operazione comporta con i benefici attesi dall’ammortamento del nuovo mutuo ad un tasso più basso.

Occorre infatti considerare le spese relative alla penale di anticipata estinzione del vecchio mutuo nonché quelle di istruttoria, assicurative e notarili per la stipula del nuovo finanziamento oltre, infine, le imposte di legge.




Come scegliere il mutuo più conveniente

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Dr.Maurizio Cucchiara

Amministratore unico
MC2 E-Learning S.a r.l.
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autore del corso:
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disponibile on line su questo sito
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