Mutuo ipotecario

Quella particolare, importante e sempre attuale forma di finanziamento che è il mutuo ipotecario, ha segnato negli ultimi tempi un significativo risveglio. Il mutuo ipotecario è un tipo di mutuo a media e lunga durata garantito da ipoteca su immobili.

Tra i fattori determinanti della tendenza in atto occorre annoverare la ripresa del mercato immobiliare, l’effetto incentivante degli sgravi fiscali a favore delle abitazioni, l’aumentata redditività dell’investimento immobiliare rispetto ad altre tradizionali forme di investimento e, non ultimo, il livello basso dei tassi di interesse.

La destinazione naturale del mutuo ipotecario, vale a dire l’acquisto o la costruzione del bene primario casa, comporta che di regola ad esso si ricorra una volta sola nella vita. Già questo aspetto determina l’importanza del finanziamento e la conseguente necessità di avvicinarsi ad esso con sicurezza ed idee chiare.

Che cos'è l'ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, concesso dal debitore su un immobile, che attribuisce al creditore il potere di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, il bene ipotecato e di essere soddisfatto con preferenza, rispetto ad altri creditori, sul prezzo ricavato dalla vendita giudiziale dello stesso.

L’ipoteca non fa perdere né il godimento né la disponibilità del bene, colpisce solo beni specificatamente indicati e per una somma determinata, grava per intero sui beni vincolati, è accessoria, in quanto presuppone l’esistenza di un credito del quale è posta a garanzia e del quale segue le sorti.

Sono capaci di ipoteca immobiliare i beni immobili in commercio con le loro pertinenze, la nuda proprietà e l’usufrutto sui beni stessi, il diritto di superficie nonché i diritti dell’enfiteuta e del concedente sul fondo enfiteutico.

L’ipoteca (volontaria) può essere iscritta in forza di una dichiarazione di volontà del debitore (o del terzo datore d’ipoteca) che deve rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Acquista giuridica esistenza con l’iscrizione nei Registri Immobiliari (al fine di renderla pubblica) del luogo in cui si trova l’immobile, iscrizione che ne determina anche il grado e la priorità su eventuali altre.

Elementi essenziali dell’ipoteca sono la esatta indicazione della persona del creditore, del debitore, dell’eventuale terzo datore di ipoteca, del credito garantito e del bene ipotecato.

L’ipoteca può essere ridotta, o diminuendo la somma per la quale è stata
prestata o restringendo l’iscrizione ad una parte soltanto dei beni (qualora ricorrano
particolari condizioni).

Il momento dell’ipoteca

Quando arriva il momento di iscrivere l’ipoteca sulla casa, è necessario conciliare due differenti condizioni:

• da un lato, finché la casa non è dell’acquirente, può essere difficile iscrivere ipoteca, perché al venditore scoccia che ci sia un’ipoteca su un’abitazione che, fino a quel momento, è ancora di sua proprietà

• dall’altro, finché non si iscrive ipoteca, può essere difficile diventare proprietari della casa, perché la banca firma il contratto e dà il denaro all’acquirente soltanto dopo l’iscrizione dell’ipoteca. Come fare per uscire da questo circolo vizioso?

La soluzione più comune è questa:

1. la banca controlla al catasto che possa essere iscritta l’ipoteca sulla casa;

2. vengono firmati contemporaneamente l’atto di vendita della casa e il mutuo.

Nell’atto di vendita è indicata anche la modalità di pagamento; quest’ultimo viene fatto con il denaro ottenuto mediante il mutuo ipotecario.

Tale clausola vale anche come autorizzazione all’acquirente, ormai proprietario della casa, a iscrivere l’ipoteca.

3. Il notaio iscrive l’ipoteca.

4. La banca, garantita, paga il venditore della casa con il denaro del mutuo. In alternativa, è anche possibile nel compromesso d’acquisto della casa una clausola secondo cui il venditore si impegna a far iscrivere l’ipoteca quando la casa è di sua proprietà (è una procedura piuttosto rara).

Esiste inoltre un’altra strada: se l’acquirente (o più probabilmente i suoi genitori) dispone di un immobile che vale almeno quanto quello da comprare, l’ipoteca si può iscrivere su questo immobile, senza coinvolgere il venditore (se la casa è dei genitori questi devono ovviamente dare il loro consenso).



Come scegliere il mutuo più conveniente

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Dr.Maurizio Cucchiara

Amministratore unico
MC2 E-Learning S.a r.l.
Formazione per il Web
autore del corso:
"VBA Corso Base"
disponibile on line su questo sito
http://www.mc2.it/html/vba.html

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