Mutuo a tasso agevolato

Alcune speciali disposizioni di legge prevedono la possibilità di ottenere assistenza da parte dello Stato o delle Regioni, in grado di ridurre lo sforzo necessario a rimborsare il debito mediante la concessione di mutui a tassi agevolati.

In tal caso le amministrazioni coinvolte contribuiranno al rimborso del capitale, o come più spesso accade, di parte degli interessi.

La facilitazione riservata ai beneficiari del trattamento darà origine al cosiddetto "mutuo agevolato".

In prima battuta bisognerà individuare la norma e l'ente che eroga il contributo.

Con tali estremi non sarà difficile risalire alle banche convenzionate, cioè in grado di rilasciare il mutuo agevolato

Le leggi emanate in materia sono state molte, tra tutte può essere ricordata la legge 457/78 (piano decennale per l’edilizia) che è stata di base per leggi nazionali e regionali.

I mutui agevolati presentano un rapporto triangolare, dove la banca eroga il finanziamento, in cui rimborso è effettuato in parte dal mutuatario, in parte dall’ente pubblico che concede il contributo; il mutuatario che riceve il finanziamento e effettua il rimborso sulla base di un tasso d’interesse agevolato, o quant’altro citato in precedenza; l’ente pubblico che in base ad una legge corrisponde il contributo.

Le agevolazioni previste dalle ultime leggi finanziarie sono però più di carattere fiscale.
Sul mutuo infatti si pagano imposte.

La banca paga direttamente all'erario e quindi sottrae dall'importo erogato, l'imposta sositutiva pari allo 0,25% del finanziamento per la prima casa e al 2% negli altri casi.

Ma quando si parla di casa e mutui, ci sono anche altri aspetti fiscali da considerare.

Agevolazioni prima casa

Chi deve acquistare un immobile godrà di agevolazioni particolari se la casa è una "prima casa": se acquista da un'impresa di costruzione, l'IVA sarà del 4% anzichè del 10%, se acquista da privato l'imposta di registro sarà pari al 3% anzichè al 7% e l'imposta ipotecaria e catastale sarà fissa.

Per usufruire delle agevolazioni, l'abitazione non deve avere i requisiti per essere considerata di lusso e deve trovarsi nel Comune di residenza dell'acquirente o in quello in cui verrà trasferita la residenza entro 18 mesi dall'acquisto,
o nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell'acquirente.

Si decade dalle agevolazioni, e quindi si deve pagare la differenza di imposta non versata, gli interessi e una sanzione pari al 30% dell'imposta, quando non si trasferisce la residenza entro 28 mesi dall'acquisto della casa e quando si vende o dona la casa prima di 5 anni dall'acquisto senza che entro un anno dalla vendita si sia riacquistata un'altra casa da adibire a prima abitazione.

Se si vende la casa e si riacquista entro un anno un'altra abitazione da adibire a prima casa, si ha diritto ad un credito d'imposta pari all'imposta di registro e/o iva pagata per il primo acquisto.

Detrazione di spese e interessi.

I mutui contratti per l'acquisto della prima abitazione godono di benefeici fiscali.

E' infatti detraibile dall'imposta sul reddito il 19% degli interessi pagati, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione spetta anche al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini di secondo grado).

L'importo massimo (compresi gli oneri accessi) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 3.615,20 euro, se gli intestatari del mutuo sono due ognuno può detrarre al massimo la metà dell'importo.

Ma se un coniuge è a carico dell'altro, quest'ultimo può detrarre tutto.

Gli oneri accessori (istruttoria, perizia, spese notarili) possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo.

Una circolare delle Agenzie delle entrate di aprile 2005 ha cambiato la normativa per la detrazione degli intressi passivi.

In particolar modo ci si riferisce al caso in cui il mutuo abbia un valore superiore a quello dell'immobile come dichiarato sul rogito.

E' una situazione che si verifica spesso: in sede di rogito si tende a dichiarare un vaore inferiore a quello realmente pagato per risparmiare sull'imposta di registro.

Inoltre la stessa circolare ha affermato che non sono da considerare oneri accessori e quindi non sono detraibili le spese assicurative, anche se imposte obbligatoriamente a chi richiede il mutuo (ad esempio per l'assicurazione contro gli incendi e lo scoppio della casa ipotecata).



Come scegliere il mutuo più conveniente

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Dr.Maurizio Cucchiara

Amministratore unico
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