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Come rinegoziare un mutuo a tasso fisso

Rinegoziare, sostituire o surrogare il vecchio mutuo con uno nuovo possibilmente a migliori condizioni per chi lo deve restituire




Il problema della rinegoziazione di un precedente mutuo, è divenuto di ricorrente attualità a seguito dell’abbassamento dei tassi di interesse registrato nel corso degli ultimi tempi, che ha determinato un sensibile divario tra gli alti tassi fissi corrisposti a fronte di mutui stipulati tempo addietro e quelli, molto più contenuti, abitualmente praticati.

In tale ambito, il termine rinegoziazione è in genere utilizzato, talora impropriamente, per indicare l’iniziativa intrapresa dal mutuatario (di solito presso la banca erogante, comunque non obbligata a aderirvi) finalizzata a ricondurre ad un tasso di mercato quello del mutuo già stipulato.

Nella pratica, l'espressione ' rinegoziare un mutuo a tasso fisso' è utilizzata anche quando si opera la anticipata estinzione del mutuo precedente e sì provvede alla contestuale accensione di uno nuovo a condizioni maggiormente favorevoli.

In questo caso tuttavia solo impropriamente può parlarsi di ‘rinegoziazione’ delle condizioni del vecchio mutuo, che viene addirittura estinto, specie se il nuovo finanziamento è acceso presso una banca diversa da quella originaria.

Più correttamente, invece, tale espressione può essere utilizzata laddove il vecchio finanziamento ipotecario rimane in essere, e le parti, mutuatario e banca erogante, si accordano per modificare, di regola, il solo tasso di interesse ed il correlato piano di ammortamento, fermo quant’altro già pattuito nell’originario contratto di mutuo.

La convenienza ad estinguere un vecchio finanziamento, seppur oneroso, va sempre valutata caso per caso, comparando i costi che tale operazione comporta con i benefici attesi dall’ammortamento del nuovo mutuo ad un tasso più basso. Occorre infatti considerare le spese relative alla penale di anticipata estinzione del vecchio mutuo nonché quelle di istruttoria, assicurative e notarili per la stipula del nuovo finanziamento oltre, infine, le imposte di legge.

In argomento sono intervenute anche le Associazioni dei consumatori, che hanno stimato conveniente passare da un vecchio mutuo ad uno nuovo se la differenza tra il vecchio e il nuovo tasso è più del 3,5%, il vecchio mutuo non abbia superato metà ammortamento e, infine, la penale di anticipata estinzione del finanziamento precedente sia inferiore al 3%.

La rinegoziazione del mutuo con la stessa banca che lo ha erogato inizialmente può interessare la durata, lo spread e il tipo di tasso (fisso, variabile, misto). La finanziaria 2008 ha stabilito che la rinegoziazione del mutuo debba avvenire senza alcun ulteriore costo per il cliente.

Probabilmente molti clienti sono costretti a rinegoziare il mutuo con la stessa banca anziché estinguerlo e trasferirlo ad un'altra banca concorrente la quale magari pratica condizioni migliori proprio per mancanza di informazioni comparative!

Va detto che gli istituti di credito non sono tenuti per legge a consegnare il modello Esis al cliente. Il benemerito tentativo di imporne l'obbligo normativo è miseramente naufragato. Nonostante l'Unione europea lo avesse inserito in una raccomandazione del 2001, a questa non ha fatto seguito alcuna direttiva. E senza imposizioni (e spesso anche con quelle) le banche non mollano la presa.

Per il momento i consumatori possono solo fare appello al Codice europeo di condotta per il credito ipotecario, entrato in vigore da più di sei anni (5 settembre 2002).

Si tratta di un codice volontario, negoziato e concordato tra le associazioni europee dei consumatori e quelle del settore creditizio (per il nostro Paese dall'Abi, l’associazione bancaria italiana).

Almeno formalmente, quasi tutte le banche vi hanno aderito. Le apparenze sono salve, ma gli impegni sulla trasparenza delle condizioni e sulla comparabilità delle offerte sono spesso disattesi.

Il codice obbliga gli istituti di credito, quando offrono mutui ai consumatori, a fornire due tipi di informativa armonizzata, in modo che il confronto possa avvenire anche tra banche di diversi Paesi Ue: una che contiene informazioni generali (nome dell’istituto, tipi di mutuo, tassi di interesse, spese bancarie, opzioni per il rimborso...) mentre l'altra è appunto l'Esis.

Chi ha un mutuo che considera non più conveniente ha tre strumenti a disposizione per migliorare la situazione

1. Rinegoziare.

Si possono modificare le condizioni contrattuali rinegoziandole con la stessa banca che ha erogato il finanziamento. La banca non è obbligata a farlo, mentre se accetta deve seguire i modi previsti dalla Finanziaria 2008, cioè senza spese e con una scrittura privata anche non autenticata. Quindi nessun passaggio dal notaio.

2. Sostituire.

Si può estinguere il mutuo, che si ha con un intermediario, chiedendone un altro a un diverso operatore. In questo caso è possibile chiedere anche più del capitale residuo del finanziamento iniziale. È l'opzione più onerosa. Da quest'anno, anche se il nuovo mutuo dovesse avere un valore superiore al residuo più le spese, i benefici fiscali di detrazione degli interessi non si perdono, ma sono limitati alla parte del nuovo finanziamento pari al capitale residuo più le spese legate alla sostituzione.

3. Surrogare.

Si trasferisce il proprio mutuo a un altro intermediario con surrogazione dell'ipoteca. La Finanziaria 2008 ha introdotto nuove specifiche al provvedimento Bersani, escludendo penali o altri oneri di qualsiasi natura (visto che si tratta di trasferimento e non di estinzione). Ciò vale anche per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007. Inoltre non possono essere imposte al cliente, dal nuovo intermediario, spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Il tutto deve avvenire a costo zero. Il passaggio dal notaio, se chiesto dall’intermediario, deve essere a sue spese. Unico costo è la tassa ipotecaria per l’iscrizione nei registri immobiliari della surrogazione, pari a 35 euro.



Come si calcola la rata del mutuo

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Dr.Maurizio Cucchiara

Amministratore unico
MC2 E-Learning S.a r.l.
Formazione per il Web
autore del corso:
"VBA Corso Base"
disponibile on line su questo sito
http://www.mc2.it/html/vba.html





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