Tassi e mutuo

Il tasso di interesse determina il compenso, calcolato in misura percentuale, che si paga alla banca che ha erogato il finanziamento, relativamente al capitale mutuato.

Il tasso di interesse determina il compenso, calcolato in misura percentuale, che si paga alla banca che ha erogato il finanziamento, relativamente al capitale mutuato.

La scelta del tipo di tasso nonché l’individuazione di quello più conveniente, rappresenta un momento particolarmente ‘sentito’ da parte di chiunque si accinga a sottoscrivere un mutuo ipotecario, essendo una decisione destinata a gravare sul finanziamento per tutta la sua durata, incidendo in modo rilevante sul suo costo.

Utili informazioni in argomento possono essere reperite nei già visti Fogli Informativi Analitici a disposizione del pubblico presso i locali della banca.

La capacità di sviluppare previsioni attendibili sull’andamento dei tassi, atteso il numero di variabili che possono influenzarne il corso è prerogativa, comunque incerta, di pochi addetti ai lavori.

Per il mutuatario le uniche valutazioni da fare rimangono quindi soprattutto realistiche e pratiche considerazioni personali, di tipo economico e ‘psicologico’.

L’evoluzione del mercato finanziario unitamente alla necessità di proporre alla clientela una serie di prodotti in grado di recepirne le esigenze, ha indotto le banche ad ampliare l’offerta di mutui.

I tassi d’interesse generalmente applicati sono comunque riconducibili a tre tipologie: fisso, variabile e ‘misto’.

Tasso fisso

E’ fisso il tasso che, una volta contrattualmente pattuito, rimarrà tale per tutto il periodo di ammortamento del finanziamento. Si caratterizza per la circostanza che perone mette di conoscere in anticipo l’ammontare della rata, sempre uguale dalla prima all’ultima, e quindi il costo finale complessivo del mutuo.

La possibilità di sapere per tempo l’importo certo della rata favorisce la pianificazione dell’impegno finanziario necessario al suo pagamento da parte di un mutuatario poco propenso ‘caratterialmente’ ad assumersi i rischi connessi ad eventuali fluttuazioni dei tassi d’interesse (e quindi dell’entità della rata).

Per contro, tale scelta impedisce al pur prudente mutuatario di beneficiare di eventuali futuri abbassamenti dei tassi (lasciandolo però indenne dagli eventuali rialzi).

Il tasso fisso praticato viene comunemente determinato in base ad un tasso interbancario di riferimento elaborato dalle banche operanti nell’Unione Monetaria Europea, denominato Eurirs, maggiorato di un coefficiente percentuale (c.d. spread), che rappresenta il margine di guadagno della banca.

Generalmente i tassi fissi sono sempre almeno uno o due punti percentuali più alti dei tassi variabili di pari periodo.

Tasso variabile: parametri d’indicizzazione; tasso d’ingresso e tasso a regime

Il tasso che, a differenza del fisso, varia nel corso dell’ammortamento del mutuo cui
è applicato, in funzione di un indice finanziario di riferimento indicato in contratto, è
detto variabile.

La sua scelta determina una rata potenzialmente sempre diversa per tutta la durata di rimborso del mutuo, e conseguentemente la impossibilità di preventi Utili vare l’importo di ogni rata e il costo finale del finanziamento.

Di solito tale tasso è preferito da chi dimostra una certa propensione al rischio, intesa come aspettativa che nel corso del tempo i tassi d’interesse scendano, ma con la consapevolezza che possano anche invece aumentare. In definitiva il tasso variabile offre la caratteristica di reagire con immediatezza alle fluttuazioni dei tassi di interesse, con tutti i vantaggi, o svantaggi, che tale ‘scommessa’ comporta.

Ormai desueta nella prassi è l’apposizione di una clausola contrattuale che preveda un tetto prestabilito al ribasso del tasso variabile, che di fatto ne snatura le caratteristiche limitandone i vantaggi.

Normalmente, il tasso variabile inizialmente concordato è più basso del tasso fisso.

I mutui a tasso variabile presentano una variabilità legata al parametro finanziario prefissato nel contratto di mutuo. Il tasso d’interesse a carico del mutuatario è infatti
determinato dal valore percentuale espresso tempo per tempo da un indice di riferimenle
to, c.d. parametro d’indicizzazione. aumentato da una componente fissa prestabilita
(c.d. spread) che rappresenta, come detto, il rendimento della banca erogante.

Il parametro di riferimento oggi generalmente utilizzato è l’Euribor a 1, 3 o 6 mesi, il cui
valore è rilevabile nelle pagine economiche dei principali quotidiani (l’Euribor è un tasso interbancario diffuso dalla Federazione Bancaria Europea). Quindi, ad esempio, il tasso applicato al finanziamento sarà pari al valore dell’Euribor a 3 mesi (parametro d’indicizzazione) più 1,50% (spread).

La verifica del tipo di parametro d’indicizzazione cui è agganciata la variabilità del tasso nonché delle modalità e del periodo di sua rilevazione (ad es. la media di un predefinito arco di tempo o un giorno stabilito del mese?), sono aspetti anch’essi che, seppur abbastanza tecnici, sarebbe opportuno ponderare e comparare al momento della sottoscrizione del mutuo.

Nella scelta di un tasso variabile, particolare attenzione occorre prestare alla sostanziale differenza tra tasso d’ingresso e tasso a regime (rischio di fatto inesistente nel tasso fisso).

Il primo viene applicato solo nei mesi iniziali o alle prime rate del mutuo e comunque solo per brevi periodi all’inizio dell’ammortamento. Avendo natura promozionale è spesso molto basso.

Il tasso d’interesse che incide sul mutuo è però quello a regime che subentra dopo il tasso iniziale di favore determinato volta per volta con le modalità viste in riferimento alle oscillazioni del parametro d’indicizzazione cui è legato.

E’ quindi solo quest’ultimo il tasso d’interesse realmente indicativo di cui è opportuno tenere conto e che accompagnerà tutta la durata di ammortamento del mutuo, determinandone l’esatto costo.

Tasso misto

Con tale tipologia di tasso offerto dalle banche, al mutuatario viene riconosciuta la facoltà, di regola esercitabile dopo un periodo prestabilito dall’inizio dell’ammortamento del mutuo, di scegliere tra il mantenimento del tasso d’interesse iniziale (di solito fisso) o il passaggio all’altra tipologia di tasso (variabile), scelta da operare in base all’andamento dei mercati finanziari.

La possibilità di riconsiderare nel corso dell’ammortamento del mutuo il tasso prescelto, sfruttandone ogni volta gli aspetti tipici e i vantaggi appena visti, è dunque l’aspetto qualificante ditale tipo di interesse.

Nel sottoscrivere finanziamenti fondiari con queste caratteristiche, è opportuno accertare la possibilità di esercitare volontariamente la suddetta opzione (talora è prevista la conversione automatica) nonché le eventuali spese gestionali che l’esercizio di tale scelta comporta.

Sono riconducibili alla categoria dei ‘misti’ anche quei tassi, offerti da talune banche, che si determinano sommando una componente a tasso fisso con una a tasso variabile, di modo che il tasso risulta formato, ad es. per il 30% da un tasso fisso e per il rimanente 70% da un variabile, o viceversa.

Tasso di mora

Quando il debitore di una somma di denaro è in ritardo nel pagamento, è tenuto a corrispondere al creditore a titolo di risarcimento gli interessi di mora, nella misura stabilita dalla legge o convenzionalmente tra le parti.

Tale regola trova applicazione anche nei finanziamenti ipotecari, in cui il mancato pagamento della rata o il solo ritardo sulla scadenza fissata determinano l’obbligo di pagamento degli interessi moratori.

Sulla loro misura, indicata in contratto e normalmente superiore al tasso del finanziamento, è generalmente possibile assumere informazioni preventive tramite la consultazione degli utili Fogli Informativi Analitici.

Anche quello relativo agli interessi di mora è un aspetto del mutuo che può essere utile valutare, perlomeno allo scopo di avere consapevolezza delle conseguenze di un malaugurato e imprevisto mancato puntuale pagamento delle rate.



Come scegliere il mutuo più conveniente

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Dr.Maurizio Cucchiara

Amministratore unico
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